近年来，随着房地产事业的蓬勃发展，房屋价格不断攀升，一轮一轮的涨价潮从一线城市迅速波及到二三线城市直至农村，对农村的经济生活产生了重大影响。在当前价格浪潮的翻动下，作为农村家庭生活重要物质保障的房屋交易显得越发不稳定，加上各种经济建设的高额拆迁补偿，更是对这种不稳定起到了推波助澜的作用。村民之间的房屋买卖，普遍的交易方式是在双方达成合意以后一手交钱，一手交房，在这些交易中，有的签订了简单的书面协议，有的甚至连书面协议都没有，买卖双方找到村干部或其他村委会成员作为见证人就把买卖房屋的事情定下来了，交易过程和手续十分简单。因双方一般均为亲朋好友或熟人，双方的交易行为是基于彼此的信任，且为避免繁琐的过户手续，一般都是将土地使用证交付给买方了事，在房屋交付给买方占有使用后，对过户问题均不再提及。然而，在各种利益的驱使下，很多卖房人纷纷玩起了反悔的把戏，即便是房屋已经交付使用达10余年，也处心积虑想拿回房产，甚至出现“子告父”、“夫告妻”、“岳母告女婿”的现象（一般是恶意串通），完全不顾及社会交易诚信和传统美德，笔者试图对农村房屋买卖过程中出现的法律问题加以阐释，以期对审判实践有所帮助。

一、房屋是否过户与买卖合同的效力问题

根据《物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力，合同法中并没有不动产物权未依法登记就导致合同无效的规定。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而非合同行为而设定的，它与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动公示的方法。如果当事人之间就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效，即使是一房多卖，所签订的多个买卖合同本身是有效的。

综上，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两种应当加以区分的情况，因此，不能以房屋未过户就否定买卖合同的效力。

二、无处分权人签订的合同，卖方能否要回房屋？

《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，无处分权人签订的合同，在未经权利人追认或取得处分权的情况下系效力待定的合同。

《物权法》第一百零六条的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让：(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。善意取得必须三项条件同时具备，否则不构成善意取得。在农村房屋买卖中，没有办理过户手续的，也就不满足善意取得的第三个要件，因此，这种情形下，不能适用善意取得。在现实生活中，农村房屋买卖过户后仍对房屋权属产生争议的极少，本文不再对善意取得作深入讨论。

在农村房屋买卖中，一般都是以夫妻一方(当家人)的名义进行的房屋买卖，有的甚至是子女直接与买方交易，在买卖合同中签字的卖方不一定是所有的权利人或真正权利人，但肯定是与权利人基于某种亲密的身份关系而足以让买方产生交易信赖的人（一般持有房产证），否则买方也不会与之签订合同。然而，世事难料，在合同签订并实际履行后，由于地价、房价上涨或高额拆迁补偿等原因，未在合同上签字的权利人便站出来以自己未在合同上签字、不在场或不知情等理由主张合同签订人系无权处分而要求拿回房屋。这种现象在现实生活中屡见不鲜，笔者认为，是不是无权处分，要看权利人事前是否授权或事后是否追认。在农村，每户的家庭人口一般都居住在一个宅院内，人口不像城市那样密集，村集体成员相互之间一般均比较了解，哪家有什么重大事情，全村人都能知晓，对房屋这种重大财产的处理，不可能不被外界所知悉，更何况家庭内部成员，如果权利人以自己不情为由主张合同无效，显然是有悖常理和客观实际的。况且在房屋买卖后，一般均会举家迁往村内他处或外迁定居，如果家庭内部没有协商好，怎么可能会同意房屋买卖呢？即便是签订合同时权利人不在场、不知情，在合同效力待定的状态下，权利人的这种搬迁行为，也构成了对房屋买卖事实的默认，实质上是对合同效力的一种追认，使得合同成为有效合同。基于有效合同而发生的房屋买卖，在买方交付房款并将房屋转移占有的情形下，即使房屋未办理过户手续，买方对房屋享有的占有权应当受到保护，除非买方同意或权利人确有证据证明自己不知情，否则权利人或卖方想拿回房屋的要求是没有法律依据的。同时，《婚姻法》解释（三）的第十一条针对夫妻共有房屋的无权处分也作了明确规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

三、农村房屋买卖是否因为违反 “一户一宅”原则而无效？

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从上诉法律条文理解，所谓“一户一宅”原则是指农村村民一户只能申请一处宅基地，如果将原有宅基地上住宅房屋出卖或者出租后，不能再行申请另处宅基地。
　　由于客观上房屋与土地有着空间的依附性(在农村对于宅基地上的自建房屋没有房屋所有权证书，只有土地使用证以证明房屋产权和宅基地使用权，完成土地使用证的变更登记即是完成房屋所有权和宅基地使用权的变更登记)，因此在村民获得房屋所有权的同时也就取得了房屋面积之内宅基地的使用权，这就是长期以来形成的“宅基地使用权随房转移”的原则，但也与“一户一宅”发生了表象上的冲突，因此导致对村民之间私有房屋买卖合同的效力极大地遭到置疑。

笔者认为，宅基地是无偿分配给农民使用的，带有一种福利的性质。宅基地的福利性质决定了宅基地使用权的主体资格、流转范围要受到极大的限制，但是再多的限制也要在保护公民合法私有财产权的前提之下，“一户一宅”原则也是有适用范围的，不是绝对的。在现实中存在一户村民拥有两处以上宅基地的情况，如按照《土地管理法》申请取得一处宅基地、继承父母在土改中分房取得的宅基地一处、儿子成家又申请一处但并不分户、接受他人赠与房屋取得一处、接受他人房屋转让取得一处等，通过前述这些方式取得的宅基地完全有并存的可能，但并无一处由于违法取得而应由村集体经济组织收回。长此以往，当生活实践对法律规定的突破成为常态时，就有必要审视法律规定之适宜性了。重读《土地管理法》第62条后段，可以发现“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。根据体系解释，本条的规范意旨在于禁止村民多次申请宅基地。进而细读《物权法》第154条可以发现，由于法定原因(自然灾害等导致宅基地灭失)失去宅基地的，可重新申请并分得宅基地，此外的任何情形，如出卖、出租住房失去宅基地等，都不允许再申请取得宅基地使用权。这要求宅基地使用权的取得不能违反这个根本原则。概言之，现行法律不允许村民多次申请取得宅基地使用权，不过也没有禁止村民同时拥有多处宅基地。“一户一宅”原则的正确理解应当是，限制重复申请宅基地、多占宅基地的行为，并非限制通过取得房屋所有权而另外获得宅基地，相反上述法律条文中也间接肯定了村民出卖住房的行为，只是禁止卖房后再次申请宅基地。依据当前我国的土地法律和政策，在司法实践中处理此类纠纷通常掌握的标准是，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外，只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效，禁止将房屋卖给城市居民和外村村民。

四、关于小产权房

严格地说，“小产权房”只是民间的一种约定俗成的说法，所谓的“小产权房”是指在农村集体土地上建造的房屋，因为其只有乡镇或村委会所发的产权证明，没有国家房管部门颁发的合法产权证，因而被称之为“小产权房”。针对小产权房，政府部门也表明了明确态度。 2004年11月国土资源局《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”国务院办公厅在2008年1月11日下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》曾针对“小产权房”问题作出如下批示：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。“单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”由于小产权房的特殊性，关于小产权房的法律制度还不完善，法院对于小产权房的涉诉案件一般是审慎受理或不予受理。但当前农村小产权房的建设正如火如荼的进行着，涉诉渉访案件也日趋增多，如果不及时处理好这些问题，恐将激化更多的矛盾，所以不能等到一切条件都具备了再来解决问题。

笔者以为，无论在宅基地上建造的小产权房，还是在集体土地上建造的小产权房，只要房屋建造行为合法，且买卖主体属于同一集体组织成员，都应认定合同有效。但对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，如果单纯以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效的话，因标的物合法，又系当事人真实意思表示，从法律上值得商榷，故在宅基地上建造的小产权房买卖合同也应认定有效。至于买房人能不能办理权属证件，属于土管部门管理范围，与合同效力无关，买房人可以依据有效合同对房屋享有占有、使用和收益的权利。但将在集体土地上建造的小产权房卖给本集体组织之外的成员或城镇居民的，则不能认定为合同有效，因为这相当于变相鼓励集体组织卖地，在目前农村基层民主发育不健全、村委会普遍注重短期利益的状况下，有可能使集体土地在短时期内遭到极大损害，危及农民根本利益。

五、买房人如何保障自己的权益

当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。依不同情形，买受人可以通过下列方式保障自己的权益：

（1）如果卖方不协助办理过户手续，买方可以提起违约之诉，请求法院判决卖方实际履行合同，将房屋过户与买方。诉讼阶段结束后，卖方仍不按生效文书履行义务的，买方可以申请法院强制执行，将生效文书交与当地土管部门，予以强制过户。

（2）在一房二卖或多卖的情形下，未能取得房屋所有权的一方，可以请求卖方承担违约赔偿责任。对于赔偿的方式，笔者以为可以按买房时与诉讼时当地的房屋市场差价来确定，因为这种差价属于买房人的期待利益，理应获得相应的赔偿，同时还应返还已付房款及其利息。或者可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“…，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任…”来确定赔偿数额。如果买方对房屋已进行了重大修缮的情况下，还可以请求对修缮费用予以补偿。当事人可以选择赔偿方式，法官享有自由裁量权。

（3）针对第三人侵害不动产的行为，买方可以提起占有保护之诉。在房屋买卖合同成立以后，即使没有办理房屋权利移转的过户手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护，即使买方不享有物权，但是可以享有合法的占有权，如果房屋受到侵害，其有权请求排除妨害和要求侵害人承担责任。

总之，司法审判不能脱离实际生活，农村有其自身的特殊性，在农村房屋买卖中，需要根据具体情况具体分析，这样才有利于交易稳定，保护买受人的利益。