一、简要案情

     2004年５月21日张某外出务工遇难身亡。同年５月25日张某之妻李某将其与张某夫妻关系存续期间所购，登记在张某名下的一幢楼房出卖给刘某。同月29日刘某依据买卖合同和收据（收据内容“李某将张某死后的房屋以５万元卖给刘某。收款人：李某”。）到国土资源管理局办理了土地使用证过户手续。张某的父亲张某某、母亲陈某某将儿媳李某和买主刘某告上法庭请求确认两人之间买卖行为无效。

      二、处理意见

      第一种意见，应驳回张某某、陈某某的诉讼请求。理由如下：张某死后，其与妻子李某在夫妻关系存续期间所取得的房屋是夫妻共同财产。在两个共同共有人只剩李某时，李某享有房屋的处分权。李某和刘某的买卖合同系双方真实的意思表示，其行为未违反法律、行政法规的强制性规定，且刘某已办理房产过户手续依法享有对抗第三人的效力，法院应对张某某、陈某某的诉请不予支持。

      第二种意见：应对民事诉讼中止审理，告知原告向人民法院提起行政诉讼，以确认房产证是否合法，待行政诉讼完毕后，再继续民事部分审理。

      第三种意见，应支持原告张某某、陈某某的诉讼请求，并对房屋所卖价款进行分割。其理由如下：继承权是一种期待权，属于债权范畴。张某死亡后，应从家庭共同财产（房屋）中分割出一半归李某所有，其余的一半作为张某的遗产，由李某、张某某、陈某某依法分割继承。本案中李某将房屋出卖，张某某、陈某某仅享有对房屋价款进行分割的权利。

      第四种意见，应支持张某某、陈某某的诉讼请求，确认李某和刘某之间的买卖合同无效。理由是：李某和张某的房屋属家庭共同财产。张某死亡后，在对房屋进行分割前，该房屋是李某、张某某的共同财产，李某未经共同共有人同意擅自处分的行为无效。

      笔者同意以上的第四种意见，其理由如下：

      一、未经共同共有人同意擅自处分共有的财产的行为无效。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括收入、房屋、储蓄、林木、牲畜、有价证券、履行标的为财物的债权等等。继承权是在遗产分割前是一种期待权，遗产分割后是属于物权范畴，还是属于债权范畴，要根据分割的状况进行界定。遗产分割后属于物权则具有绝对性，属于债权则具有相对性。在继承开始以后，遗产分割以前，所有继承人对财产共同共有，未经共同共有人同意在共同共有关系存续期间擅自处分共有财产的，一般认定为无效。

      二、本案不适用善意第三人制度。我国的物权变动原则以登记、交付为公信公示方式，对不动产物权变动采取登记要件主义，即以登记作为物权变动的要件。不动产的物权变更除了当事人间的合意外，还要进行登记。非经登记不仅不能对抗第三人而且在当事人之间也不发生变动。本案中双方诉争的房屋，房产登记为张某。刘某作为李某、张某某、陈某某之外的第三人，在购买房屋时，张某的家人正在为其治丧，从房款收据中可以明确得知房屋属于遗产，李某未经其它共有人同意进行了处分。刘某在主观上存在过错，客观上与李某进行了串通，不是善意的第三人，且两人的买卖行为侵犯了其它共有人的优先购买权，其行为当然无效。

      三、本案不宜对售房款进行分割。
      本案中原告张某某、陈某某提起了确认之诉，人民法院不能超载当事人诉讼请求的范围作出裁决，这样不仅违反了“不告不理”的原则，也干涉了当事人的意志。法院一旦做出裁判，也就变相承认了擅自处分共同共有财产是合法的，不利于祟扬诚信及和谐社会的建立。

      四、本案不适用先行政后民事的原则。
      由于行政诉讼法制定于1989年，近年来民商事纠纷与行政纠纷交织在一起的现象层出不穷。民商事纠纷属私法范畴。当事人可以自由处分民事权利，国家只有在特定情况下才可以运用公权力进行干预。行政纠纷属于公法范畴，体现了因家司法权对行政权的监督和制约。当民商事纠纷与行政纠纷交叉时不能机械套用“先行政后民事”原则，要视具体案情而定。本案中人民法院通过证据认定的事实，便可以确认李某、刘某买卖房屋行为违反了民法通则中关于共同财产规定，无须以行政诉讼结果做为定案依据。而且行政机关颁发的土地使用证只是民事诉讼证据之一，并非人民法院在审理时必须采用的证据。在民事诉讼结束后，当事人可以通过协商和行政诉讼的方式，进行解决。
      综上所述，笔者同意以上第四种意见。